Vendita fittizia, entro quanto tempo l’erede può impugnarla? Cosa dicono gli esperti

Simulare una vendita è rischioso. Scopri i termini legali per contestare l’atto e l’unica prova che può salvare l’acquirente (o smascherarlo).

Immaginatevi questa scena classica. Il padre vuole regalare un appartamento al figlio prediletto, ma sa che gli altri fratelli (i “legittimari” in gergo legale) potrebbero contestare la donazione una volta che lui non ci sarà più. Che fa? Per evitare che il regalo venga attaccato, simula una vendita. L’atto notarile dice “compravendita” e dichiara che il figlio ha pagato il prezzo, ma in realtà, quel denaro non è mai passato di mano. È una vendita fittizia (tecnicamente, simulata), un trucco per aggirare la legge.

Questo è uno degli stratagemmi più diffusi quando si tratta di eredità e quote di legittima, ma è anche una delle situazioni più complicate e insidiose dal punto di vista legale. Perché, diciamocelo, il silenzio di un atto notarile non ferma certo la rabbia e i sospetti degli eredi che si sentono defraudati.

La domanda cruciale, quindi, è: quanto tempo ha un erede per impugnare una vendita fittizia?

La risposta non è affatto semplice. Non c’è un unico termine perentorio, perché tutto dipende da cosa si vuole contestare. Si agisce contro la simulazione in sé? Oppure si agisce per recuperare la propria fetta di legittima?

Per fortuna, gli esperti hanno chiarito che, sebbene la legge tuteli la libertà contrattuale, non può certo tollerare la simulazione pura. Vediamo come difendersi (o come attaccare) questo genere di atti.

I Due Tipi di Simulazione e i Tempi

Per capire i tempi di contestazione, dobbiamo fare una distinzione legale fondamentale tra due tipi di simulazione:

1. Simulazione Assoluta (La Meno Riscontrabile)
È quando si finge di vendere, ma nessuna delle parti vuole alcun effetto. Ad esempio, un tizio finge di vendere l’auto a un amico solo per sottrarla ai creditori, ma l’auto resta sua.

Termini: Non ci sono limiti di tempo. La simulazione assoluta può essere contestata in qualsiasi momento.

2. Simulazione Relativa (Il Caso della Donazione)
È il caso che ci interessa: si finge una vendita, ma in realtà si vuole una donazione. Le parti vogliono il passaggio del bene, ma a titolo gratuito, non oneroso.

Termini: 10 anni dalla trascrizione della finta vendita.

L’Asso nella Manica: L’Azione di Riduzione
C’è un’eccezione che riapre i giochi anche dopo i 10 anni (e che è il vero obiettivo degli eredi): l’azione di riduzione per lesione della legittima. Gli eredi legittimari (coniuge, figli o genitori) hanno diritto per legge a una quota minima del patrimonio del defunto. Se la vendita fittizia ha intaccato questa quota, loro possono agire per recuperarla.

Termini: 10 anni dall’apertura della successione, ovvero dal decesso del finto venditore. Questo è il termine che fa paura a chi ha ricevuto la casa.

La prova della simulazione è complessa, ma gli eredi hanno un vantaggio: possono usare qualsiasi mezzo di prova, anche semplici indizi.

Assenza di Denaro: Dimostrare che sul conto corrente del finto venditore non è mai arrivato il bonifico del prezzo pattuito.

Incapacità Economica: Provare che il finto acquirente (ad esempio il figlio) non aveva il reddito per potersi permettere quel tipo di acquisto.

L’Unica Vera Difesa dell’Acquirente
Una recente sentenza della Cassazione (n. 5372/2024) è lapidaria: l’unico modo per il finto acquirente di difendersi è dimostrare di aver effettivamente pagato il prezzo. Non basta la menzione nell’atto notarile; deve esserci la traccia contabile inequivocabile.

In sintesi, chi riceve un bene tramite una finta vendita non può dormire sonni tranquilli per i successivi 10 anni dalla morte del donante. Se un erede si sente leso, il conto alla rovescia comincia da lì.