Imu, la sentenza è chiara: devi pagare anche in questo caso

La Cassazione ribadisce: l’Imu si applica anche a immobili non agibili o da demolire, purché esistano fisicamente e siano iscritti al catasto. Riduzioni solo in casi documentati.

La questione del pagamento dell’Imu su immobili non agibili, privi di agibilità o destinati alla demolizione torna al centro dell’attenzione dopo la recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 27017 del 8 ottobre 2025). Il principio espresso dalla Suprema Corte è netto: l’Imu, imposta municipale unica che grava sulla proprietà immobiliare, è dovuta anche nel caso di immobili inutilizzabili, abusivi o non più commerciabili, finché l’immobile esista fisicamente e sia iscritto o accatastabile nel catasto edilizio urbano.

Confermando e rafforzando un orientamento ormai consolidato, la Cassazione chiarisce che non rilevano ai fini dell’imposizione né la presenza del certificato di agibilità né lo stato di utilizzabilità pratica dell’immobile, né tantomeno la sua regolarità urbanistica o edilizia. L’imposta si basa esclusivamente sull’esistenza materiale dell’immobile come costruzione.

Quando è dovuta l’Imu: la sentenza della Cassazione

Il caso che ha portato alla sentenza riguarda una società in liquidazione che aveva ricevuto dal Comune un avviso di accertamento per il pagamento della Tari e, indirettamente, dell’Imu relativamente a immobili sottoposti a sequestro, ordine di acquisizione e demolizione. Il curatore fallimentare sosteneva che, data la condizione di inagibilità e l’ordine di demolizione, gli immobili non fossero soggetti all’Imu, proponendo di considerare la tassazione solo sul valore dell’area di sedime, come per un fabbricato in costruzione.

Tuttavia, sia la Commissione tributaria provinciale che quella regionale avevano respinto il ricorso, decisione ora confermata dalla Corte di Cassazione. Gli ermellini di Piazza Cavour hanno ribadito che:

• Non è necessario il possesso del requisito amministrativo di agibilità, che certifica la conformità dell’edificio alle norme di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
• Non è richiesta la possibilità concreta e materiale di utilizzare l’immobile.
• L’iscrizione catastale o la possibilità di accatastamento sono condizione sufficiente per l’insorgenza dell’obbligo impositivo.
• L’imposta si applica anche in assenza di regolarità urbanistica o edilizia, poiché la disciplina fiscale è autonoma da quella edilizia.

IMU, la novità – Progettohumus.it

La sentenza esplicita inoltre che l’Imu resta dovuta anche sugli immobili soggetti a ordine di demolizione fino al momento in cui l’edificio venga effettivamente abbattuto. Solo allora il bene cessa di essere considerato un fabbricato e assume la qualifica di area edificabile o terreno, soggetti a diverso regime fiscale.

La Corte non esclude però la possibilità di una riduzione del 50% dell’Imu per immobili inagibili o inabitabili, a patto che siano dimostrate condizioni oggettive e documentate, come cedimenti strutturali dovuti a eventi naturali o danni da incendio. Tale riduzione riguarda solo l’inagibilità fisica e materiale e non quella derivante da vincoli amministrativi o provvedimenti.

Questo chiarimento è particolarmente rilevante perché delimita con precisione i casi in cui l’amministrazione comunale può riconoscere sconti o agevolazioni, escludendo un’esenzione automatica per immobili in stato di abbandono o sottoposti a vincoli.