Quando l'amministratore paga i danni? - Progettohumus.itLa Corte d’Appello di Bologna chiarisce i confini della responsabilità dell’amministratore: risarcimento dovuto solo se provato il nesso tra condotta e danno al condominio.
Una recente sentenza della Corte d’Appello di Bologna, la n. 1580/2025, ha riaffermato con fermezza le responsabilità dell’amministratore di condominio in relazione ai danni causati alla compagine condominiale. La pronuncia chiarisce i limiti dell’operato dell’amministratore, distinguendo tra la gestione delle procedure di recupero crediti verso i condomini morosi e quella dei rapporti con i fornitori. La decisione si inserisce nel solco della riforma del condominio del 2012, rafforzando la necessità per il professionista di agire con trasparenza, informazione e diligenza.
L’amministratore di condominio rappresenta la figura cardine nell’organizzazione condominiale, svolgendo un ruolo di mandatario con rappresentanza ai sensi dell’articolo 1703 del codice civile. La normativa vigente, in particolar modo l’art. 1129 c.c., stabilisce che l’amministratore ha l’obbligo, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, di attivarsi per la riscossione forzosa dei crediti vantati nei confronti dei condomini morosi. La mancata osservanza di questo dovere può comportare sia la revoca giudiziale, sia l’insorgere di responsabilità risarcitorie per mala gestio, ossia cattiva gestione.
La responsabilità dell’amministratore e le sue mansioni
Tuttavia, come ha più volte specificato la giurisprudenza di legittimità (ad esempio Cass. Sez. VI, ord. 20100/2013), la mancata esecuzione di azioni esecutive non determina automaticamente la responsabilità dell’amministratore, purché questi dimostri di aver tentato le azioni monitorie e di precetto e che l’ulteriore prosecuzione delle procedure esecutive fosse ingiustificata a causa dell’insolvenza dei debitori.
Nel caso esaminato dalla Corte d’Appello emiliana, un condominio aveva citato in giudizio il proprio ex amministratore lamentando una gestione irregolare, con richieste di risarcimento danni basate su due criticità principali: da un lato, l’omesso recupero di consistenti crediti verso condomini morosi; dall’altro, il mancato pagamento di fatture energetiche, che aveva generato interessi passivi a carico del condominio.
L’amministratore di condominio è costretto a risarcire – Progettohumus.it
L’amministratore si era difeso dimostrando di aver intrapreso le azioni necessarie per il recupero dei crediti, come il ricorso monitorio e i precetti, e di aver informato adeguatamente l’assemblea sulle problematiche e sui rischi connessi alle procedure esecutive immobiliari, quali pignoramenti e iscrizioni ipotecarie pregresse. Il giudice di primo grado aveva rigettato la richiesta di risarcimento, ritenendo non dimostrata la possibilità di ottenere risultati ulteriori con azioni esecutive supplementari.
L’appello promosso dal condominio ha portato a una pronuncia parzialmente favorevole: la Corte ha escluso la responsabilità dell’amministratore per la mancata riscossione dei crediti, ritenendo che avesse agito con la dovuta diligenza e che non fosse provata l’utilità di ulteriori azioni esecutive; al contrario, ha ravvisato una responsabilità risarcitoria per il mancato pagamento delle fatture al fornitore di energia, poiché l’amministratore era rimasto inerte nonostante la disponibilità di fondi sul conto condominiale, causando un danno quantificato complessivamente in oltre 5.000 euro.
Negli ultimi mesi, la Suprema Corte di Cassazione ha ulteriormente delineato gli obblighi e le responsabilità dell’amministratore di condominio. La recente Cass. civ. n. 16290/2025 sottolinea l’obbligo di sorveglianza completa e diligente sulle opere di manutenzione straordinaria affidate tramite appalto. Non solo, la Corte ha precisato che la nomina e la revoca dell’amministratore devono rispettare le maggioranze previste dall’art. 1129 c.c., e che l’adempimento dei suoi obblighi può essere verificato anche con riferimento a quanto previsto dalla legge 220/2012, che ha introdotto obblighi formativi e requisiti professionali per chi ricopre tale incarico.
